Comment ouvrir un camping ou glamping en France ? Quel permis obtenir ?

La création d’un camping en France ne fait pas l’objet d’une règlementation homogène mais doit répondre à certaines règles d’urbanisme. Il vous faudra respecter de nombreuses normes en fonction du type et du nombre d’emplacements que vous proposez. On distingue diverses catégories (terrain déclaré, terrain de camping aménagé, parc résidentiel de loisirs) et différents modes d’hébergements (tentes, caravanes, résidences mobiles de loisirs, habitations légères de loisirs). L’exploitation peut être permanente ou saisonnière et les terrains aménagés et parcs résidentiels de loisirs peuvent faire l’objet d’un classement (volontaire) par étoile.

Nous avons mis au point un guide pour vous aider à y voir plus clair.

Le cadre juridique

Vous pouvez choisir de créer votre camping en tant qu’entrepreneur individuel (voir microentreprise et EIRL) ou encore créer une société (EURL, SARL etc.).

Visitez le site de l’Agence France Entrepreneur pour un résumé et une comparaison des statuts juridiques.

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés 

L’exploitation d’un camping ou d’un parc résidentiel de loisirs correspond le plus souvent à l’exercice d’une activité commerciale (sauf si elle est rattachée à une exploitation agricole) et nécessite donc une immatriculation au registre du commerce.

Vous trouverez un résumé des formalités ici

L’emplacement du terrain de camping 

La création de terrain de camping est interdite :

  • sur les rivages de la mer et dans les sites inscrits en application de l'article L. 341-1 du code de l'environnement 
  • dans les sites classés, inscrits ou protégés,
  • dans les réserves naturelles,
  • à moins de 200 m des points d'eau utilisés pour la consommation,
  • à moins de 500 m d'un monument historique classé ou inscrit.

Il vous faudra dans tous les cas obtenir l’accord de celui qui a la jouissance du sol.

Les formalités administratives – déclaration préalable ou permis d’aménager

Les installations doivent respecter les normes d'urbanisme et d'aménagement définies aux articles A111-7 à A111-10 du code de l'urbanisme.

On distingue les terrains déclarés des terrains aménagés, selon la taille du terrain et le nombre d'emplacements.

  • La déclaration en mairie : les terrains de camping qui souhaitent accueillir au maximum 20 personnes ou 6 hébergements (tentes, caravanes ou assimilés – voir ci-dessous) ne nécessitent qu’une simple déclaration préalable en mairie (ou envoyée par lettre recommandée). Le délai d'instruction est de 1 mois à compter du dépôt de la demande et la durée de validité de la décision de non-opposition à une déclaration préalable est de 3 ans, prorogeable. L’absence de réponse, au terme du délai, vaut non-opposition.

Cliquez ici pour plus d’informations sur les démarches et accéder au formulaire de demande.

  • Le permis d’aménager : il est nécessaire pour la création ou l’agrandissement d’un terrain de camping qui souhaite accueillir plus de 20 personnes ou 6 emplacements ainsi que pour la création d’un parc résidentiel de loisirs. Le dossier doit être déposé en mairie ou envoyé par lettre recommandée. Le délai d'instruction est d’environ 3 mois à compter du dépôt de la demande et la durée de validité du permis est de 3 ans, prorogeable.

Cliquez ici pour le formulaire de demande. 

Il faudra par la suite effectuer une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux. Le bénéficiaire du permis d'aménager ne peut commencer l'exploitation du terrain de camping ou du parc résidentiel de loisirs, qu'après avoir adressé à la mairie la déclaration d'achèvement (article 443-8 du code de l’urbanisme). 

Formulaire et démarches de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux.

Les « catégories » de camping 

- le terrain de camping déclaré (ci-dessus : au maximum 20 personnes ou 6 hébergements)

- le terrain de camping aménagé (plus de 20 personnes ou 6 emplacements) : il est destiné à l'accueil de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs et d'habitations légères de loisirs et constitué d'emplacements nus ou équipé de l'une de ces installations, ainsi que d'équipements communs. Les terrains font l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière et accueillent une clientèle qui n'y élit pas domicile (Article D331-1-1).

les terrains de camping classés en « aire naturelle » (sans attribution d'étoiles) sont de petites structures soumises à des normes d'équipement et de confort moins exigeantes. Ils font partie des terrains de camping aménagés mais répondent à une réglementation spécifique, entre autres :

  • Ils sont destinés uniquement à l’accueil de tentes, de caravanes et des camping-cars. L’installation d’habitations légères de loisirs et de résidences mobiles de loisirs n’est pas autorisée.
  • Il s’agit d’emplacements nus non desservis individuellement en eau ou en électricité et non raccordés au système d'assainissement.
  • L’ouverture est saisonnière et ne peut dépasser 6 mois par an, consécutifs ou non.
  • La superficie maximale de l'aire est de 1 hectare avec un nombre maximum de 30 emplacements d’une superficie minimale de 300 m² avec une seule aire naturelle par unité foncière.
  • Ils doivent être accessibles aux personnes à mobilité réduite et offrir au moins un emplacement accessible. 

Pour plus d'informations sur les conditions de classement, consultez le Tableau de classement des terrains de camping et de caravanage classés en catégorie « aires naturelles » de l'Arrêté fixant les normes et la procédure de classement des terrains de camping et de caravanage et des parcs résidentiels de loisirs

- le parc résidentiel de loisirs exploité sous le régime hôtelier est spécifiquement destiné à l'accueil d'habitations légères de loisirs, de résidences mobiles de loisirs et de caravanes. Il est constitué d'emplacements nus ou équipés de l'une de ces installations, destinés à la location pour une durée pouvant être supérieure au mois, ainsi que d'équipements communs. Il accueille une clientèle qui n'y élit pas domicile (Article D333-4). Il fait l’objet d’un classement touristique en cinq catégories exprimées par un nombre d’étoiles croissant.

Son exploitation sous le régime hôtelier est soumise à deux conditions :

  • Une seule personne physique a la propriété ou la jouissance du terrain
  • Une seule personne physique ou morale en assure l’exploitation

Les modes d’hébergements

Les hébergements insolites (cabanes dans les arbres, yourtes, roulottes etc.) ne disposent pas de règlementation propre. Il faudra donc les assimiler aux catégories ci-dessous, en fonction des installations dont ils disposent. 

- La tente ne dispose pas de définition spécifique dans le code de l’urbanisme. Les yourtes et tipis sans équipement de conforts (équipements intérieurs tels que blocs cuisines ou sanitaires) sont assimilés à la tente. En revanche, équipés, ils seront assimilés à des habitations légères de loisirs qui sont elles, soumises à une législation plus contraignante. Les tentes peuvent être accueillies dans tous types de campings (déclarés et aménagés).

- Les caravanes sont définies comme des véhicules terrestres habitables destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs que le code de la route n'interdit pas de faire circuler. Elles conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par elles-mêmes ou d'être déplacées par traction (article R111-47 du code de l’urbanisme).

La caravane ne peut en aucun cas être aménagée de sorte à perdre sa mobilité, sous peine d'être considérée comme une habitation légère de loisirs. Ainsi, les auvents démontables et les terrasses sont acceptés à la condition qu’ils ne privent pas la caravane de sa mobilité. 

- Les résidences mobiles de loisirs sont définies comme des véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d'être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler (article R111-41 du Code de l’urbanisme). Il s’agit du mobil-home ou de la roulotte.

Elles ne peuvent être installées que dans :

  • Les parcs résidentiels de loisirs,
  • Les terrains de camping régulièrement créés (elles ne peuvent donc pas être installées sur les terrains créés sans autorisation d'aménager ou sur les aires naturelles).

L’installation doit rester mobile (garder ses roues). Les auvents, rampes d'accès et terrasses amovibles sont autorisés à condition qu’ils soient facilement démontables, à tout moment et ne privent pas l’installation de sa mobilité.

Notez que l’installation d’une résidence mobile de loisirs sur un terrain privé, autre que les terrains énumérés ci-dessus, est regardée comme une construction édifiée sans autorisation et peut donc être verbalisée (article L480-1 du code de l’urbanisme). 

- Les habitations légères de loisirs sont définies comme les constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs (article R111-37 du code de l’urbanisme). Elles comprennent donc les chalets, cabanes, bungalows, cabanes dans les arbres (réponse ministérielle du 29 décembre 2015), yourtes et tipis avec équipement raccordé et toutes les constructions démontables ou transportables, dont la dimension peut dépasser 40 m². Elles doivent être démontables et ne doivent donc pas être tenues au sol par scellement ou toute autre fixation définitive.

Aux termes de l’article R111-38, elles ne peuvent être installées que :

  • Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;
  • Sur les terrains de camping aménagés (elles ne peuvent donc pas être installées sur les terrains créés sans autorisation d'aménager ou sur les  aires naturelles). Dans ce cas, le nombre d'habitations légères de loisirs doit demeurer inférieur soit à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements, soit à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas.

D’une superficie inférieure ou égale à 35 m², elles sont dispensées de toute formalité. Au-delà, elles devront être précédées d'une déclaration préalable (article R421-9 du code de l’urbanisme).

Le classement

Le classement par étoiles est une démarche volontaire qui concerne les terrains de camping aménagés et les parcs de loisirs ; il est attribué sur la base d’un rapport établi par un organisme choisi par l'hébergeur, en fonction du niveau de confort et de qualité des installations et des aménagements.

La procédure et les conditions de classement des terrains de campings sont fixées par l’arrêté du 6 juillet 2010.

Le classement est attribué pour une durée de cinq ans et la demande se fait en ligne sur le site d’Atoutfrance

Les campings sont également classés avec la mention :

  • tourisme - lorsque plus de la moitié des emplacements est destinée à la location à la nuitée, à la semaine ou au mois pour une clientèle de passage,
  • loisirs - lorsque plus de la moitié des emplacements est destinée à une location supérieure à un mois par une clientèle qui n'y élit pas domicile (Article D332-1-1).

La catégorie du camping doit être affichée à l'entrée ou dans le bureau d'accueil du camping.

Pour aller plus loin : 

- Foire aux questions – Direction générale des entreprises

- Taxe de séjour 

- Règlementation relative aux conditions sanitaires minimales

- Obligations d’accessibilité

- Obligations de sécurité

- Convention collective nationale de l'hôtellerie de plein air

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En moyenne, un camping qui propose des emplacements pour tente peut gagner 15 000 euros par an sur Pitchup.com. Toutefois ce chiffre peut être nettement plus élevé et atteindre 600 000 euros ; depuis la fin du confinement, certains campings ont obtenu des résultats exceptionnels avec notamment au Royaume-Uni :

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Cet été, Pitchup a par ailleurs atteint un record de 6 500 réservations en une seule journée.

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